부동산 가격은 어떻게 형성될까?
부동산 가격은 어떻게 형성될까?
  • 이지영 기자
  • 승인 2019.06.11 17:16
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부동산 시장은 크게 주거시설과 상업시설로 나뉘는데, 모두 재화로 거래되기 때문에 일반적인 경제법칙에 기초를 두어 가격이 형성된다. 다만 단순한 상품이 아니라 복잡성을 띠고 있어 매도인호가, 매수인호가, 담보가격, 보상가격, 정상가격 등 다양한 가격이 존재한다.

 

주거시설과 상업시설을 나누는 기준은 그 목적과 수익성에 있다. 상업시설은 임대수익을 수익률로 나누어 가격이 선정되는데, 주거시설은 명확한 가격 선정의 기준이 존재하지 않아 매수인과 매도인의 호가에 의해 결정된다.

 

시장 경제라 하면 보통 보이지 않는 손을 떠올릴 것이다. 애덤 스미스가 국부론에서 주장한 것으로, 자유 방임주의 경제 체제에서 국가가 시장에 간섭하지 않고 자동으로 가격 효율성을 유지하게 되는 현상을 말한다.

 

부동산 시장은 이러한 보이지 않는 손의 영향이 없다고 봐도 무방하다. 주거시설의 경우 특히 거래인이 직접적으로 거래 시장에 참여하고 있어 객관적이지 못하다는 단점이 있다. 즉 집값이 주관적 판단에 의존하고 있어 논란이 되는 것이다.

 

부동산 가격 중 가치평가의 중심이 되는 것을 정상가격이라 한다. 정상가격이란 통상적인 시장에서 충분한 기간에 거래된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 거래당사자간에 통상 성립한다고 인정되는 적정가격을 말한다.

 

가령 내가 살던 아파트를 팔기 위해 10억 원에 내놓았으나 아무도 사지 않는다면, 이 아파트는 10억 원이라고 할 수 없다. 누군가 이 아파트를 5억에 사겠다고 나선다 해서 이 아파 트의 가격을 5억 원이라 할 수도 없다. 실질적인 거래가 이루어지지 않았기 때문이다. 사고 파는 사람 간 의견 조정을 통해 8억 원에 거래하기로 하고 거래가 이루어지면, 이때 아파트는 8억 원이라는 가치로 산정되게 된다.

 

그렇다면 이러한 가격을 결정짓는 데에는 몇 가지 기준이 존재하는데, 이를 <부동산 가격형성의 제원칙>이라 한다.

 

(1) 수요와 공급의 원칙

 

모든 상품의 가격은 해당 물품에 대한 수요와 공급에 의해 가격이 오르거나 내리는 등의 과정을 통해 결정된다. 단순한 논리다. 수요에 비해 공급이 많으면 가격이 떨어지고, 수요에 비해 공급이 적으면 가격이 올라간다.

 

A아파트의 입지와 기타 여건이 훌륭해 많은 사람들이 몰린다면 A아파트는 자연히 가격이 오르게 되는 것이 상식이다. 이 아파트를 사려는 사람들은 많아지고 팔려는 사람은 적어지기 때문이다.

 

(2) 대체의 원칙

 

신축 원룸 건물을 지어 분양 가격을 책정하려 한다면 무엇을 살펴봐야 할까. 먼저 인근의 원룸, 오피스텔 등이 어느 정도 가격에 형성되어 있는지를 살펴볼 것이다. 평당가는 얼마이고 조건은 어떻게 되는지를 따져 비슷한 가격에 매매를 시도한다.

 

아무리 시설이 좋고 신축이라 하더라도 주변의 비슷한 시설들과 비교해 가격이 지나치게 높다면 거래가 형성되기 어렵다.

 

부동산은 개별적 특성이 있지만 또한 주변의 영향을 많이 받기도 한다. 이것을 대체의 원칙이라 한다.

 

(3) 최유효이용의 원칙

 

객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 보유하는 사람이 합리적이고, 합법적으로 최고최선이 되게 이용하는 것을 최유효이용이라고 하고 이러한 원칙을 최유효이용의 원칙이라고 한다.

 

대치동 역세권에 오래된 단층 건물이 있다고 가정해 보자. 대치동이라는 지역적 프리미엄을 안고 있음에도 건물이 지나치게 오래되고 단층이라 많은 상가가 들어갈 수도 없어 프리미엄을 누릴 수 없는 건물이다. 이 상태에서 해당 건물이 매매로 나오게 되면, 현재의 가치가 아닌 미래가치를 인정받게 된다.

 

가령 이 건물을 고층 빌딩으로 다시 짓는다거나 보수하여 더 좋은 건물로 바꿀 수 있다면, 그에 따라 지역적 프리미엄 효과를 볼 수 있다는 사실을 인정하여 가격이 책정되는 것이다.

 

 

부동산을 주거 목적으로 거래하더라도, 구매자는 수익성이 없을 경우 해당 물건을 구매하려 하지 않는다. 아파트 등을 거래할 때는 특히 이후 되팔 때의 가치를 생각하게 마련이다. 집을 단순한 주거시설로만 판단하지 않고 자산 증식 및 재테크의 일부로 활용하려 하기 때문이다.

 

부동산은 소비재이면서 동시에 투자재이다. 즉 부동산을 금융상품으로 인식해, 이로 인해 적게라도 이익을 볼 수 있다.

 


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